Главе администрации Сосновоборского городского округа Садовскому В.Б. направлено письмо с предложениями по минимальному размеру дачного земельного участка:
Уважаемый Владимир Брониславович!
Как Вы знаете, ДНТСН «Приморский» за счет собственных средств осуществляет разработку и утверждение проектов планировки и межевания городского района Липово, с целью дальнейшего межевания территории самого товарищества. К настоящему времени проект планировки закончен и утвержден в правительстве Ленинградской области, проект межевания района Липово готов к передаче на градостроительную комиссию, проект межевания территории товарищества также практически завершен.
Из сообщения прессы нам стало известно, что городская администрация выступает с инициативой изменения ПЗЗ г. Сосновый Бор, в том числе в части изменения минимального размера дачных земельных участков. Планируется увеличение минимального размера с 500 кв.м. до 600 кв.м. Проект соответствующего документа был обсужден на городской комиссии по землепользованию и застройке, и практически готов для передачи в правительство области с целью назначения публичных слушаний.
Утверждение изменений ПЗЗ в существующей редакции и установление минимального размера дачного участка, равного 600 кв.м., влечет огромные негативные последствия как для процесса планировки территории Липово, так и для самого ДНТСН «Приморский».
При планировании территории товарищества мы исходили из установленного законодательством минимального размера дачного земельного участка 500 кв.м., а также сложившегося землепользования членов товарищества. По возможности в проекте мы старались сохранить как размер, так и местоположение всех земельных участков товарищества. Тем членам товарищества, которые пользуются участками менее 500 кв.м. (т.н. "трехсоточники") запланировано увеличение площади до 500 кв.м. Если минимальный размер изменится до 600 кв.м., нам придется переделывать проект, изменяя местонахождение практически всех участков. А это означает, что работа проектировщика была проделана впустую, деньги, уплаченные за эту работу, пропали, мы будем вынуждены снова собирать деньги и заказывать новый проект.
Следующим важным моментом является то обстоятельство, что значительная часть членов товарищества (т.н. «трехсоточников») просто ждет предоставления им в собственность участка размером уже 5 соток для того, чтобы его продать. Поскольку площадь всего земельного участка товарищества уже зафиксирована (50,7 га), и не может быть увеличена, нам придется отнимать часть земли у половины членов товарищества, чтобы передать ее второй половине. Сложится ситуация, что те члены товарищества, которые ответственно относились к своей земле, много лет культивировали свой участок и стремились к его увеличению, лишатся части такого участка. А члены товарищества, формально владеющие участками в 3 сотки, и не появляющиеся на территории товарищества годами, за чужой счет увеличат вдвое свои участки, после чего их успешно продадут. Такой вариант развития событий невозможно назвать справедливым.
Более того, укрупнение земельных участков на территории ДНТ «Приморский» шло именно с «подачи» городских властей, когда в 2011 году для города было выгодно, чтобы членов товарищества оставалось как можно меньше. И сейчас пострадают именно те, кто послушал советы городских властей несколько лет назад.
Мы видим возможность решения возникшей проблемы двумя способами, оба из которых полностью соответствуют законодательству, но различаются степенью трудоемкости.
Вариант первый. В существующей редакции изменений ПЗЗ в части установления минимального размера дачного земельного участка изменить минимальный размер с 600 кв.м. до 500 кв.м. Все остальные действия проводить в соответствии с ранее намеченной процедурой. Установление минимального размера в 500 кв.м. не означает, что нельзя будет предоставлять дачные земельные участки большей площади. Просто именно для ДНТСН «Приморский» при утверждении его проекта межевания и принятия решений о предоставлении участков будет учитываться именно этот минимальный размер.
Вариант второй. Оставить в проекте изменений для дачных участков минимальный размер в 600 кв.м. Но внести дополнительные изменения в ПЗЗ:
- в градостроительный регламент зоны Ж-4 добавить еще один основной вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства.
- в зоне Ж-4, расположенной в районе Липово, установить подзону Ж-4Д, границами которой будут являться границы участка ДНТСН «Приморский».
- нанести данную подзону на карту территориального зонирования, которая является частью ПЗЗ.
- для этой подзоны Ж-4Д установить свой минимальный размер дачного участка – 500 кв.м.
Второй вариант более трудоемок, но в будущем снимает проблему необходимости перевода участка ДНТСН «Приморский» из зоны Ж-4 в зону Ж-5. Ранее такой перевод подразумевался для того, чтобы исключить обязанность города обеспечивать коммуникации для собственников дачных участков, располагающихся в зоне Ж-4. Сейчас это риск снимается тем обстоятельством, что земли общего пользования товарищества (в том числе дороги) будут находится в общей собственности его членов. В соответствии с законодательством РФ, именно собственник (а не городские власти) несет бремя содержания своей собственности.
В случае необходимости подробного юридического обоснования наших предложений с указаниями конкретных статей Градостроительного, Гражданского и Земельного кодексов РФ, и иных норм, мы готовы это сделать в кратчайшие сроки.
Учитывая все вышесказанное, ДНТСН «Приморский» просит Вас приостановить процесс внесения изменений в ПЗЗ с целью учета сложившейся ситуации, провести совещание, на котором будут выработаны необходимые решения, и, в конечном итоге, выработать редакцию изменений, позволяющую успешно завершить планирования как территории Липово, так и территории ДНТСН «Приморский».
Председатель правления ДНТСН «Приморский» С.Л. Долотенков
Скорее всего - никаким. Это, скорее всего, предложение в смысле бреда. Поскольку с 1 января ничего этого не будет.
Хочу напомнить, я запрашивал план дальнейших действий правления по получению земли в собственность, и конкретного ответа не получил, а получил ответ в том смысле, что мы знаем куда идти. Но я-то не знаю, КУДА Вы хотите идти. Не имея сведений, какие конкретно шаги и к какому сроку правление планирует сделать, невозможно понять, каким образом правление планирует привести нас к собственности земли. Как член ДНТ прошу осветить этот момент, т.е. описать на сайте дальнейшие шаги правления и сроки в которые они планируются к выполнению. Обозначить для всех план дальнейших действий. Если этого поста недостаточно, могу прислать официальное письмо.
Андрей, в наших глобальных планах ничего не изменилось, и мы об этом много раз писали. Другое дело - жизнь постоянно вносит сюрпризы, но мы к ним привыкли, или точнее, ко всяко рода гадостям выработался стойкий иммунитет. В последнее время нравится повторять везде простую фразу: "Александр Дрозденко часто приезжает в Сосновый Бор". Помогает.
Глобальные планы:
1. В ближайшее время (максимум на следующей неделе) передаем в администрацию Сосновоборского городского округа проект межевания территории района Липово на согласование и утверждение в областном КАГ. Срок утверждения - до шести месяцев. Можно сократить срок за счет исключения публичных слушаний, что позволяет сделать ст.43 п.12 Град.К РФ.
2. Параллельно согласованию и утверждению проекта межевания территории района Липово выполняем проект межевания территории товарищества. Исходными данными проекта межевания территории товарищества является наша работа по предварительному распределению земельных участков среди членов товарищества, которая почти выполнена, осталось решить ряд многочисленных внутренних проблем, начиная с просьб оставить кустики смородины на территории конкретных участков до серьезных исков в суд. По всем заявлениям ведется кропотливая работа. Позиция правления - максимально разрешить все недовольства по предварительному распределению земельных участков. Окончательное решение по межеванию территории товарищества и распределению участков среди членов товарищества будет приниматься на Общем собрании большинством голосов. Уже сейчас у правления есть уверенность в благополучном решении о распределении участков среди членов товарищества на Общем собрании.
3. После утверждения проекта межевания территории района Липово предстоит обратиться в Ростреестр для внесения в ЕГРН изменений по нашим границам. Срок внесения изменений - до трех месяцев.
4. Утвержденный проект межевания территории района Липово с новыми границами земельного участка, арендуемого ДНТСН "Приморский", позволяет приступить к изменению территориальной зоны с Ж-4 на Ж-5. Изменение границ территориальных зон потребует внесение изменений в Генеральный план. Здесь кроются определенные сложности, которые правление уже сейчас старается предрешить. Все необходимые заявления по изменению границ территориальных зон и по внесению изменений в Генеральный план нами поданы.
5. После изменения территориальной зоны с Ж-4 на Ж-5 будем менять заявочным путем вид использования земли с огородничества на дачное хозяйство (или в существующий - дачные дома с земельным участком).
6. В случае, когда будет большая задержка в изменении территориальной зоны с Ж-4 на Ж-5 в границах нашего товарищества, остается вариант получения условно-разрешенного вида использования земли в зоне Ж-4 дачные дома с земельным участком.
7. Следующий шаг - утверждение проекта межевания территории ДНТСН "Приморский" и вынос его в натуру. Оптимистично - не ранее весны 2018 г.
8. Оформление документов и получение земли в собственность - начиная с 2019 г.
Если имеются дельные предложения, то прошу их написать в комментариях.
06 июня состоялось совещание под руководством заместителя Главы администрации Воробьева В.С. по вопросу минимального размера дачных участков. Предложение ДНТСН "Приморский" по установлению минимального размера дачных участков 500 м2 рассмотрено и не вызвало особых возражений у участников совещания. Комиссия по Правилам землепользования и застройки рассмотрит наше предложение 09 июня на своем заседании. Есть уверенность, что наше предложение в установлении минимального размера дачных участков 500 м2 будет принято.
Мне видится следующее , предложат мин размер по 6 соток всем и все ( это в лучшем случае) сколько ещё свободной земли останется ?СВОБОНОЙ, ДОРОГОЙ ЗЕМЛИ в черте города ....
Вообще до чего у нас в стране интересная жизнь, ситуация чем дальше - тем смешнее.
На это обращение чиновники вполне могут ответить - ребята, а вы там не офигели? Русским языком же написано - есть основной вид - садовые участки, от 3-х соток. И есть дачные - от 6-ти. Так что, считайте, мы вам вашу старую и страшную проблему трехсоточников решаем, а вы еще чем-то недовольны. А что не дачи, а садоводства - куда уж борзеть, куда уж на трех сотках дача? Никаких сан- и прочих норм не соблюсти. Тут, правда, очень интересно, могут ли на одной территории и в одном товариществе сосуществовать участки и с разрешенным видом использования садовые участки, и с видом дачные? Я ограничений не нашел. Вид использования относится к отдельному участку, которые, как известно, должны отдаваться в собственность не ДНТСН как целому, а каждому члену в отдельности. Хотя, возможно, где-то они (ограничения) и есть.
Другое дело, что вопрос ограничений размеров участков вообще крайне мутный. Даже не слишком ясно, какого уровня орган (субъекта или муниципального) его должен регулировать.
Действующий поныне закон №83 Ленобласти утверждает, что и дачные и садовые участки - от 5-ти соток. Откуда вообще взялись 6-ть, не очень ясно. В ПЗЗ Соснового Бора до сего момента (на сайте СБ лежит актуальная редакция с последними изменениями от 12.04.17) вообще никаких ограничений не указано. Т.е., надо полагать, вопрос по настоящий момент регулируется вышеупомянутым 83-ОЗ ЛО.
Конечно, наши записные активисты начнут кричать - мы же говорили, не надо было бежать впереди паровоза, и делать проекты раньше времени. Но я бы правление не обвинял. Если ситуация будет развиваться, как предположено выше - явно никто (разве, кроме господа бога) не мог и предположить, что чиновники сделают такой подарок - от 3-х соток. Правда, тут же сделают и пакость - от 6-ти. Но пакость-то как раз более ожидаема.
По процедуре: Реализацию проекта администрации о внесении изменений в ПЗЗ удалось приостановить. Наши предложения будут рассматриваться комиссией по ПЗЗ 09.06.2017. Первый шаг сделан, нас услышали, и это радует.
Что администрация не стала упираться - уже весьма радует.
А с сутью вопроса - весьма интересно, да и, наверное, важно разобраться. Я так и не нашел достоверно, откуда растут ноги о якобы ограничении от 6-ти соток в Ж4. Дачи как условно разрешенный вид были в Ж4 всегда. Ограничение от 6-ти как под ИЖС (если оно есть) - при том, что изначально земли ДНТ - как минимум спорно. Изменений в 83-ОЗ ЛО вносилось немало, но и для садоводства, и для дач как было от 5-ти, так и оставалось с самого 2003 года. В ПЗЗ Соснового Бора иных ограничений до сего момента нет и, вроде бы, никогда не было. Я, по крайней мере не нашел.
P.S. Решение об ограничении от 6-ти соток для ИЖС есть, (Решение собрания представителей №5 от 31.01.2005), но что-то ни его, ни нескольких изменяющих его последующих решений на официальном сайте Соснового Бора ни хрена нет. Приходится искать по всяким левым местам. Но вопрос о применимости только ограничений для ИЖС для зоны Ж4 остается. Хотя ныне уже больше исторический. Запретов проектировать сразу под условно разрешенный вид я нигде не нашел. Хотя, может где-то и есть. А если нет - это означает, что администрация прошлое правление либо грубо обманула (а правление обманулось), либо хуже.
Администрация совершила откровенный ляп, ограничив минимальный размер дачных участков от 6-ти соток. Наши требования сделать от 5-ти соток минимальный размер дачного участка мы обосновали и особого повода беспокоиться уже не видим. Если администрация будет упорствовать, то мы отыграемся на публичных слушаниях. В крайнем случае пойдем в суд. Гораздо важнее сложившеюся ситуацию использовать нам на пользу, т.е. внедрить Вариант №2 наших предложений, его и будем пытаться пробивать.
Р.S. Несколько членов комиссии по ПЗЗ являются косвенно или прямо членами нашего товарищества. Оказывается, при голосовании за 6-ть соток они особо и не заморачивались думать - их земельные участки больше шести соток, как предложил Воробьев, так и проголосовали. Когда мы им на пальцах объяснили, что они будут вынуждены передать часть территории своих участков в пользу "бедных" членов товарищества, иначе никто не получит землю в собственность, они схватились за голову и изъявили немедленное желание все исправить. А упорства у администрации хватает. Напомню, это уже вторая попытка установить минимальный размер дачных участков более 5-ти соток. Правда в прошлый раз уж совсем по борзому хотели провести публичные слушания аж по минимальному размеру в 10-ть соток. Прошло более года, и как говорил один наш знаменитый россиянин: Отродясь такого не бывало, и опять то же самое.
